沈阳市城镇房屋产权产籍管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市城镇房屋产权产籍管理办法
沈阳市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理，保护房屋所有权人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城镇房屋产权是指城镇房屋的所有权，是指房屋产权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
本办法所称城镇房屋产籍，是指城镇房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
本办法所称城镇房屋产权产籍管理是指房产产权监理部门依照法律、法规对本市城镇范围内的房屋权属审查确认以及对房产档案实施管理的行政行为。
第三条 本办法适用于市辖区、县城、建制镇和独立工矿区(以下简称城镇)范围内的各类房屋。
第四条 市、县(市)、区房产管理局、处(所)是房屋产权产籍管理的主管部门。
市、县(市)、区房产产权监理部门具体负责辖区内房屋的产权产籍审查、确认、立卷、建档并对管辖区内的单位自管房屋的产权产籍管理工作进行检查、监督和指导。
第五条 房屋产权人(包括公民、法人和其他组织)，必须遵守本办法，接受房产产权监理部门的指导、监督和管理。
第二章 房屋产权登记
第六条 公民、法人或其他组织房屋产权的取得、转移、变更、注销等，须到房屋所在地房屋产权监理部门申报登记。
涉外及国有直管房屋产权的取得、转移、变更、注销，须到市房产产权监理部门申报登记。
第七条 房屋产权登记，按下列规定确定登记申请人：
(一)公民私有的房屋，由公民个人申请登记；
(二)法人所有的房屋，由该法人申请登记；
(三)其他组织的房屋，由该组织申请登记；
(四)共有房屋，由全体共有人申请登记；
(五)境外经济组织或个人的房屋，由该经济组织或个人申请登记。
第八条 房屋产权人如系无行为能力或限制行为能力，由其法定代表人代为申请登记。
第九条 公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记，因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证件。必要时委托书须经公证。
第十条 房屋所有权人申报产权登记，除交验个人身份证或法人(组织)资格证明外，分别提交下列证件、资料：
(一)新建、翻建、改建、扩建的房屋，提交建设项目的计划批文、设计方案审定书、规划红线图、建筑工程许可证、开、竣工报告、单位工程质量评定书和房屋竣工平面图。
翻建、改建、扩建的房屋除提交上述有关证件外还须提交原《房屋所有权证》。
(二)交换的房屋，提交双方的原《房屋所有权证》、交换协议书。
(三)买卖(转让)的房屋，提交原《房屋所有权证》、买卖(转让)合同、房产交易部门的交易证件。
购买的商品房屋提交购房交款收据或结算单、购房协议书、商品房准住通知。
(四)调拨的房屋提交上级机关批准调拨的文件和原《房屋所有权证》。
(五)价拨的房屋提交批准价拨的文件、价拨固定资产清单，列入固定资产凭证。
(六)单位合并(兼并)后带入的房屋，提交上级主管机关批准合并、兼并的文件，带入房屋情况证明、带入房屋的原《房屋所有权证》。
(七)分割的房屋提交《房屋所有权证》、分割证明或其他有关法律文件。
(八)赠与或继承的房屋，分别提交原《房屋所有权证》、赠与书、其他有关法律文书。
拆除或灭失的房屋，提交原《房屋所有权证》。
第十一条 单位或个人购买的“解困”住房，提交解困办公室出具的证明。
第十二条 职工在房改中购买的“部分产权”住房，按房改有关政策办理。
第十三条 涉外的房屋，提交外国政府或企业的有关房屋所有权证明文件，法人营业执照、本人护照(身份证)的(影印件)以及经公证机关公证的合同或协议。
第十四条 新建的房屋从竣工交付使用之日起两个月内，房屋所有权人应到房屋所在地的房产产权监理部门办理产权登记手续，领取《房屋所有权证》。
第十五条 房屋所有权发生转移，由双方当事人在行为成立之日起两个月内向房产产权监理部门申请办理产权转移登记手续。
房屋现状发生变更(翻、改、扩建)，房屋所有权人应当在行为成立之日起两个月内向房产产权监理部门申请办理房屋变更登记手续。须拆除的房屋应在拆除前办理产权变更登记手续。
第十六条 房屋开发单位开发建设的商品房屋在出售前，开发建设单位须到市房产产权监理部门办理商品房注册登记手续，领取《商品房注册登记证)，向境外销(预)售的商品房屋，在出售前应到市房产管理局办理销(预)售批准手续，领取《境外销(预)售许可证》，房屋出售后凭《商?
贩孔⒉岬羌侵ぁ泛汀毒惩庀?预)售许可证》，按本办法规定办理申报登记。超过一年未售出的商品房屋，由开发建设单位到市房产产权监理部门办理产权登记手续，待商品房屋出售后，由购房单位或购房人到房屋所在地产权监理部门办理申报登记手续。
第十七条 临时建筑和违法建筑房屋不予登记。
第十八条 有下列情形之一的房屋暂缓登记：
(一)产权有争议的；
(二)不能证明其房屋产权来源的；
(三)人民法院正在审理案件中涉及房屋产权归属的及依法限制房屋产权转移的；
(四)因不可抗力使房屋所有权人不能及时登记的；
(五)其他依法暂缓登记的房屋。
第十九条 房屋所有权登记，产权人必须使用户籍姓名或法人全称。
产权人更名，法人和其他组织应交验政府主管部门的批准文件；个人应交验户口簿或其他合法有效的身份证件。
第二十条 对房屋产权有异议或其他需要征询异议的，产权监理部门应当公告。公告一个月无争议的，方可确认产权。公告采取登报或其他形式发布。
第二十一条 《房屋所有权证》遗失，产权人应及时向产权监理部门提出书面申请并登报声明作废。从登报之日起一个月内无争议的，补办新证。
《房屋所有权证》损坏，产权人应当申请换领新证。
第二十二条 凡未到房产产权监理部门申报和办理房屋产权登记手续的，其房屋产权的取得、转移、变更、注销、他项权利设定，均为无效。
第二十三条 对逾期一年无人申请产权登记或申请人不能提供取得产权的合法证件的房屋，按放弃房屋所有权，由市房产产权监理部门依照有关法律、法规的规定处理。
第三章 房屋产权管理
第二十四条 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的合法凭证，不得涂改或伪造。
房屋产权人凭证管理、使用和交易自己的房屋。
第二十五条 《房屋所有权证》，由市房产产权监理部门按标准统一印制、颁发。
未取得《房屋所有权证》的房屋，房产产权监理部门不予办理房屋产权转移、变更等登记手续。
第二十六条 直管公房因买卖、价拨、划拨、互换等原因发生所有权转移时，须经市房产产权监理部门审查批复，到房屋所在地产权监理部门办理转移变更登记手续，领取《房屋所有权证》。
第二十七条 房屋所有权人下落不明又无合法代理人或者房屋权利不清的房屋，由房屋所在地房管部门代管。
第二十八条 市房产产权监理部门定期对全市《房屋所有权证》统一组织进行验证。
房屋产权人须按规定办理核准登记和验证手续。
第四章 他项权利设定
第二十九条 本办法所称他项权利，是指用房屋产权设定的抵押权和典权。
第三十条 设定他项权利的房屋，应签订他项权利合同，到市房产产权监理部门办理他项权利登记手续，领取《他项权利证》。
第三十一条 以出租的房屋设定他项权利时，原租赁关系继续有效。
第三十二条 设定他项权利的房屋，在设定他项权利期限内，该房屋不得买卖、赠与、继承、分割或翻建、改建、扩建。
第三十三条 房屋有下列情形之一的，不得以房屋设定他项权利。
(一)在城市改造规化范围内的；
(二)在国家建设征用土地范围内的；
(三)外销商品房屋已经预售的；
(四)其他依法禁止设定他项权利或禁止转移、变更房屋产权的。
第三十四条 他项权利终止时，当事人应从终止之日起十五日内持《他项权利证》、他项权利合同到市房产产权监理部门办理他项权利注销和所有权登记手续。
第五章 房屋产籍管理
第三十五条 城镇房屋产籍由市、县(市)、区房屋产权监理部门集中统一管理。
房产档案由市、县(市)、区房产产权监理部门分别保存和使用。
第三十六条 在房屋产权登记以及在房屋经营、管理等活动中形成的房产档案原件，应按准确、完整、系统、安全和有效的归档原则进行收集整理，并根据房屋产权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定等及时调整和补充，建立规范的产权档案。
第三十七条 房屋产权档案属专业性档案，必须永久保存，并配备相应专业人员进行管理，及时进行收集、整理、立卷、归档保持房产档案的完整和详实。
第三十八条 各类房产档案要妥善保管，不得丢失或损坏。
第三十九条 查阅房产档案，须经房产产权监理部门同意，严禁勾划、涂改和损坏。未经批准，不得拍照、复印和摘抄。
第四十条 市房产产权监理部门对属档案管理单位的产籍档案管理工作进行定期检查、指导，并组织各县(市)、区产权监理部门对自管房单位的房产档案管理工作进行监督、检查、指导。
第六章 处罚
第四十一条 对拒不申报房屋产权登记的，由房产产权监理部门责令其限期补办，每逾期一个月处以其房屋现价值的6‰的罚款。
第四十二条 对逾期申报产权转移、变更登记的收取房屋现价值的1%的补办费。
第四十三条 对涂改、伪造或采取欺骗冒领等手段取得《房屋所有权证》的，由房产产权监理部门撤销或收缴《房屋所有权证》并视其情节轻重，对个人处以一千元至五千元罚款，对单位处以一万元至三万元罚款。
第四十四条 开发建设单位未按规定办理商品房注册登记手续的，对其处以房屋总价值5‰的罚款，并限期补办注册登记手续。
第四十五条 当事人对房产产权监理部门作出的处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉
，逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十六条 房屋产权产籍主管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，按有关规定或依法追究法律责任。
第七章 附则
第四十七条 尚未办理房屋产权登记和转移、变更登记的单位和个人，应当在本办法公布之日起六个月内申请登记。
第四十八条 本办法在实施中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起实行。
1994年8月11日
传统民法债权理论观点认为，债务人以外的第三人不能成为侵害债权的主体。无论是合同之债，侵权之债，不当得利之债还是无因管理之债，都是一样。因为债权是一种相对权，其义务主体是特定人。因而，对权利的侵害只能是在相对应的义务主体违背其应尽义务的情况下才有可能构成侵权。第三人不是债权人的相对义务主体，当然也就谈不上什么违背义务而构成侵权。但是，随着市场经济的不断深化和发展，现实生活中的经济关系也越来越复杂，由于第三人的原因而使债权人的权利受到损害甚至无法实现的情况异军突起并且越来越常见。法律的终级使命就是保护权利。凡法律上的权利都具有不可侵犯性，任何人都负有不得侵害他人权利的义务。第三人侵害债权制度的确立，不仅是对债权的有力保护，更是对我国进一步发展市场经济的保障。
一、第三人侵害债权的界定
所谓第三人侵害债权是指合同关系以外的第三人故意实施或与原合同关系中的债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人债权并导致债权人损害的行为。①在民法学上，第一次由法院受理的第三人侵害债权案件是1853年的拉姆雷诉盖案(“Lumley V.Gye”案)。当时，英国某剧院老板拉姆雷(Lumley)与当红女演员乔汉娜·韦波订立的演出合同限定某一时期韦波只能在该剧院演出，而另一剧院的老板盖明知该演出合同的存在，但为了竞争而引诱韦波到自己的剧院演出，从而因演员背约而致观众退票闹剧院使拉姆雷遭受惨重损失。为此拉姆雷对盖诉请赔偿。法官认为既然违约是唯一的诉因，被告又非合同当事人，那么合同相对性原则当然斥引诱之诉，因而根据债的相对性原则判原告败诉。但其他三位法官一致认为该案不应以合同相对性原则排斥第三人致损害的赔偿责任。他们依“主人依主仆关系对仆人所供劳务享有财产权”的观点，创立了合同财产的一般理论，即履行合同义务的承诺是一种无形财产，应受到与有形财产同等的保护，引诱他人违约正是对这种无形财产的侵害，受害人应得到损害赔偿救济，因此法院以被告恶意损害原告的合同而判决其赔偿原告损失。从此，第三人侵害债权的理论得以确立，并对各国的立法和司法实践产生了深远的影响。
这一理论产生以后，理论界对此有肯定和否定两种观点。否定者认为债券系相对权，存在于当事人之间，债权人对于给付标的物或债务人的给付行为并无支配力；其次，债券并没有所谓的典型的社会公开性，第三人难以知晓，并且同一个债务人的债权人有时很多，加害人的责任将无限扩大，不符合社会生活上损害合理分配原则；②于此同时，债权作为一种期待利益，不能成为侵权法保护的对象。而肯定说认为，债权作为民事权利的一种，具有不可侵性，因此当然应当得到保护。我国的《民法通则》第5条规定“：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第106条第2款规定“：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。”根据宪法确立的权利不可侵犯性原则及合法权利受到同等保护的民法理念，债权理应受到法律保护，无疑具有不可侵犯性。因此，笔者认为当债的标的物受到第三人侵害时，只要符合第三人侵权的构成要件，债权人完全可以主张其权利，甚至获得赔偿。
二、第三人侵害债权的类型分析
我国台湾地区民法典对侵权行为的规范体现在第184条。该条第1项规定：“因故意或过失，不法侵害他人之权利者，负损害赔偿责任。故意以背于善良风俗之方法，加损害于他人者亦同。”第2项规定：“违反保护他人之法律者，推定其有过失。”因此，台湾学界根据这一规定对于第三人侵害债权的类型分析类型可以划分为以孙森焱教授③和郑玉波教授④为代表“三类型说”及以王泽鉴教授为代表的“四类型说”。
（一）三类型说
1、第三人的行为侵害债权的归属。我国台湾地区民法第309条规定：依债务本旨，向债权人或其他有受领权人为清偿，经其受领者，债之关系消灭。持有债权人签名之收据者，视为有受领权人。第310条第2项规定：受领人系债权之准占有人者，以债务人不知其非债权人者为限，有清偿之效力。债权准占有人或收据持有人接受债务人清偿，导致债权消灭，损害真正债权人利益的，真正债权人除可以依据不当得利行使请求权以外，还可以基于侵权行为行使请求权。因此，我国台湾地区的学者普遍认为，在一般情况下，第三人侵害债权的请求权基础是184条第1项后段的因违反善良风俗的侵害行为，但第三人侵害债权的权属，应该认为是源自于184条第1项前段规定中的权利。
2、因第三人的行为导致债务人不能履行对债权人的给付义务，债务人免除给付义务。也就是说，第三人侵害债权、债务人所约的特定的物而致使其毁损或者灭失，债务人因此免除债务，而此时的债权人有权向第三人请求损害赔偿；在债务人以特定行为作为给付标的的有关人身性债务中，第三人拘束债务人的人身自由，妨害其给付行为不能正常履行的，债权人有权向第三人请求损害赔偿。例如，甲驾车将乙歌星撞伤，致使其与某演唱会主办方缔结的演出合同无法履行的,依据我国台湾地区民法第225条的规定，乙歌星的债务被免除，而演唱会主办方可依据我国台湾地区民法第184条第1项后段规定产生请求权，请求甲在符合后半段规定的构成要件下承担侵权损害赔偿责任。
3、第三人虽侵害债务的履行，但并不足以导致债权消灭。例如，债务人与第三人恶意串通，转移、隐匿财产、虚设抵押权等，致使债权人的债权不能实现。此时债权并未消灭，但是，对于债权人之债权不能得以清偿的结果，债权人可以可以根据我国台湾地区民法第184条第1项后半段的规定请求第三人承担民事责任。因为第三人得这种侵害债务正常履行的行为属于故意违反善良风俗的方法施加的损害于他人的情形，应当承担侵权责任。
（二）四类型说
以王泽鉴教授为代表的台湾学者将第三人侵害债权主要划分为四种类型⑤。除上述“三类型说”中列举的前两种类型外,还分别列举了“二重买卖”和“诱使债务人违约”等类型。
1、二重买卖。例如：甲出卖房屋于乙，二人签订房屋买卖合同并且甲交付该屋于乙，其后丙再向甲购买该房屋并办理了房屋过户手续，去的该屋的所有权。在此情形下，无论丙是否知悉甲乙之间的房屋买卖合同，都不能适用我国台湾地区民法典第184条第1项前半段的规定，其主要理由是基于市场经济的自由竞争，并且发挥物之最大效用。丙作为登记权利人有权取得该房屋的所有权，有权向乙主张所有物返还请求权。但是，至于丙是否故意以背于善良风俗之方法加损害于乙，应就个案进行认定。
2、诱使债务人违约。诱使债务人违约（干扰他人契约关系）系侵害他人债权的重要类型。例如：甲使乙中止其与丙的雇用契约或不与丙续约。如前所述，“债权”并非属于我国台湾地区民法典第184条第1项的前半段所称的“权利”，故其加害行为纵然处于“故意”，仍然不能使用该规定，还须同时184条第1项后半段以“背于善良风俗”的方法加害丙方能适用。医生劝告受雇于矿场的病患中止工作；父母迫使子女脱离特殊行业；出高价使人违约跳槽，均不符合这个要件。也不适用我国台湾地区民法第184条第1项后半段的规定。只有像为了破坏竞争对手的重要研究计划，高价唆使其雇佣的某科学家离职，或为报私怨唆使房东中止租赁契约、迫使承租人搬家等,才构成故意以背于善良风俗的方法损害他人。
三、第三人侵害债权的构成要件
（一）主体要件
第三人侵害债权行为的主体要件指的是侵害行为人必须是债的关系以外的其他人。这里所称的“第三人”是与债权债务的内部法律关系没有任何“债的交集”的民事主体，是真正的债的关系以外的人。因其主体特征如果与一般侵权的民事主体相混淆，则会造成概念上的混乱。而通过重点强调此处构成要件中的“第三人”在制度中的定位,可以有效防止侵权主体的随意扩张，维持正常的经济秩序，并且切实保障受害人的合法权益。
（二）主观要件
王泽鉴先生指出，基于利益衡量及价值判断，宜将“债权”作为一般法益而保护之，因此，须故意以悖于善良风俗方法加害于债权人者,始负赔偿责任。⑥即第三人有违背善良风俗加害于他人的故意。所谓故意，指行为人必须知道或者应当知道合法有效的债权债务关系的存在并且意欲损害债权人的利益。如果仅是为自己的利益而非以加害他人为目的，那么此行为与现代商业社会中的“善良风俗”也并无抵触，相反应该成为这个“效率至上、崇尚竞争”的社会所鼓励的行为。
于此同时，因为债权相对来说缺乏公示性，第三人一般并不知道债权的存在，所以，如果过失也可成立侵害债权得主观要件，反而会限制行为人的活动自由，妨碍自由竞争的开展。
（三）损害要件
侵权行为的成立须以发生现实损害为要件。侵权行为损害赔偿请求权，以受有实际损害为成立要件，若绝无损害亦无赔偿之可言。⑦对于第三人侵害债权的行为也不例外。因为如果债权人的债权并未因第三人行为而受到影响，即债权未受到任何损害，此时若要求第三人承担赔偿责任，则不符合民法的公平理念。第三人侵害债权的表现形式是千差万别，但后果是一样的。或是造成对债权的损害；或是使债权消灭或不能实现；或是债权虽能实现，但由于实现困难增加，使实现成本提高；或是债权人应获得的利益未能获得，从而使债权人的满足程度受到影响。
四、第三人侵害债权的责任承担
（一）第三人单独承担责任
第三人独自承担其侵害行为对债权人的债权造成的损害而引发的侵权责任。该责任承担类型的特征在于对债权人债权造成的损害，债务人没有过错，过错仅存在于第三人一方。若第三人故意侵害合同债权，同时也给债务人的利益带来了损害，债务人亦可基于第三人的侵权行为向其主张损害赔偿。因为第三人不是债权、债务关系的当事人，所以债权人不能要求债务人承担不履行债务的责任，而只能请求第三人负全部侵权责任。此时，由于债务人对损害的发生缺乏主观上的过错,若让其承担责任则显失公平。
