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谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 12:37:32  浏览:9468   来源:法律资料网
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

  如有咨询或委托,请联系姚律师:

  电话:15021744891,

  电邮: hzyaowf@yahoo.com.cn

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产品质量认证证书和认证标志管理办法

国家技术监督局


产品质量认证证书和认证标志管理办法
1992年2月10日,国家技监局

第一条 为加强对产品质量认证证书和产品质量认证标志(以下简称认证证书和认证标志)的管理,保证认证证书和认证标志的正确使用,维护产品质量认证的信誉,根据《中华人民共和国产品质量认证管理条例》的规定,制定本办法。
第二条 国务院标准化行政主管部门统一管理、审批、发布认证证书和认证标志的样式。
第三条 认证证书是证明产品质量符合认证要求和许可产品使用认证标志的法定证明文件。
第四条 认证证书由国务院标准化行政主管部门组织印制并统一规定编号。
第五条 认证标志分为方圆标志、长城标志和PRC标志。认证标志样式如图:
第六条 方圆标志分为合格认证标志(见图a)和安全认证标志(见图b)。获准合格认证的产品,使用合格认证标志,获准安全认证的产品,使用安全认证标志。
认证委员会采用以方圆标志为基础而变形的其他认证标志时,须报国务院标准化行政主管部门审批后方可使用。
第七条 长城标志为电工产品专用认证标志。
长城标志的颜色及其印制,应当遵守国务院标准化行政主管部门以及中国电工产品认证委员会有关认证标志管理办法的规定。
第八条 PRC标志为电子元器件专用认证标志。
PRC标志的颜色及其印制,应当遵守国务院标准化行政主管部门以及中国电子元器件质量认证委员会有关认证标志管理办法的规定。
第九条 认证委员会负责对符合认证要求的申请人颁发认证证书并准许其使用与认证证书内容相一致的认证标志。
第十条 认证证书持有者可以将认证标志标示在产品、产品铭牌、包装物、产品使用说明书、出厂合格证上。
使用认证标志时,须在图案正下方标出认证委员会代码、证书编号、认证依据的标准编号。
第十一条 企业使用认证标志,其标志图案必须准确,严格根据国务院标准化行政主管部门公布的认证标志样式,按比例放大或缩小。认证标志图案各部分的比例如图1、图2、图3。
认证标志图案各部分的比例应当遵守相应认证委员会的规定。
长城标志说明:标志规格中1号为基本规格,以面积增大或缩小每相差0.5个号,其线性尺寸均增加或减少50%的比例获得2号、1.5号和0.3号等规格标志。
单位: mm
------------------------------------------------------------------------
\ | | | | |
标\ 尺寸| | | | |
志\ | φ | a | b | c | h
规\ | | | | |
格\| | | | |
------------|--------|----------|----------|----------|------------
0.3号|10.5| 1.4 | 0.7 | 2.1 | 3.5
------------|--------|----------|----------|----------|------------
0.5号| 15 | 2 | 1 | 3 | 5
------------|--------|----------|----------|----------|------------
1号 | 30 | 4 | 2 | 6 | 10
------------|--------|----------|----------|----------|------------
1.5号| 45 | 6 | 3 | 9 | 15
------------|--------|----------|----------|----------|------------
2号 |67.5| 9 | 4.5 | 13.5| 22.5
------------------------------------------------------------------------
第十二条 对认证标志的标示形式和位置有特殊要求的产品,企业必须在首次使用认证标志之前报认证委员会审定。未经许可不得擅自作用。
第十三条 认证证书持有者必须建立认证标志使用制度,定期向认证委员会报告认证标志的使用情况。
认证委员会应当对认证标志的使用进行监督,并定期报告国务院标准化行政主管部门。
第十四条 对中、英文对照的认证证书,其内容发生争议时,以中文为准。
第十五条 在认证证书有效期限内,出现下列情况之一的,应当按照有关规定重新换证:
(一)认证产品标准变更的;
(二)使用新的商标名称的;
(三)认证证书持有者变更的;
(四)部分产品型号、规格受到撤销处理的。
第十六条 认证证书持有者在原认证证书中要求增加同种产品的型号、规格的,应当重新申请取证。
第十七条 认证证书持有者每年必须定期接受认证委员会对其认证证书有效性的确认。
第十八条 有下列情况之一的,认证委员会应当注销认证证书持有者的认证证书,责令停止使用认证标志:
(一)由于认证标准变更,企业认为达不到标准要求时,不再申请认证的;
(二)在认证证书有效期届满时,证书持有者未在认证证书有效期届满前三个月向认证委员会提出重新认证申请的。
第十九条 有下列情况之一的,认证委员会应当责令认证证书持有者暂停使用认证证书和认证标志:
(一)认证证书持有者或者认证产品生产企业不能保持产品质量稳定合格的;
(二)监督检查发现认证产品生产企业的质量体系和产品质量达不到认证时的要求,属生产企业责任的;
(三)用户对获准认证产品提出严重质量问题,并经查实的;
(四)认证证书持有者未按期交纳认证费用的。
第二十条 有下列情况之一的,认证委员会应当撤销认证证书持有者的认证证书,责令停止使用认证标志:
(一)接到认证委员会暂停使用认证证书和认证标志的通知后,不能按期改正的;
(二)转让认证证书、认证标志的;
(三)用户普遍反映产品有严重质量问题,且造成严重后果的。
第二十一条 被撤销认证证书和认证标志的,一年后才能重新提出认证申请。
第二十二条 认证委员会可以根据本办法制定具体的认证证书和认证标志管理细则。
第二十三条 本办法由国家技术监督局负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。


宜兴市清新粉体机械有限公司诉宜兴市宏达通用设备有限公司、陆某侵害商业技术秘密纠纷案

编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。

一、案件来源
江苏省无锡市中级人民法院(2005)锡知初字第20号、江苏省高级人民法院(2005)苏民三终字第119号判决书。

二、案件要旨
实践中经常出现在追究侵害人的刑事责任后,当事人以生效的刑事判决书为依据提起民事诉讼的情形,但法院在民事诉讼审理中,并不必然对该在先刑事判决所认定的理由或结论予以援引和适用,而是要在综合考察商业秘密权存在的证明、侵害商业秘密的行为和后果等因素后,决定是否对在先刑事判决予以援用。

三、基本案情
1996年3月,宜兴市非金属化工机械有限公司、日本国株式会社清新企业、日本国共荣商事株式会社三方共同出资创办清新公司,主要从事气流粉碎机系列产品的生产和销售。被告陆某被委派至清新公司担任总经理。清新公司在成立和经营过程中,先后通过技术转让、自行研制开发等途径拥有了GTM、STJ等系列气流粉碎机新产品的生产技术,并通过与公司人员签订誓约书、保密协议的形式,对上述生产技术加以保密。
2001年底,陆某被清新公司免去了总经理职务,并于2002年初到原为清新公司生产配套产品部件的被告宏达公司担任总经理。其后,宏达公司以高薪聘用了原为清新公司技术人员的祝某、张某、唐某及熟练技术工人梅某等人到宏达公司工作,陆某还指使祝某等人按照清新公司的GTM-100、GTM-30等九个型号的气流粉碎机产品图纸转换绘制成宏达公司相对应的BPM-100、BPM-30等九个型号的产品图纸。其后,宏达公司按照上述图纸,组织生产出了上述的部分产品,并进行了销售,给清新公司造成了376189.6元的经济损失。
后清新公司以陆某、宏达公司侵犯其商业秘密为由向宜兴市公安局报案。在刑事诉讼过程中,科学技术部知识产权事务中心(以下简称知产中心)向公安局出具了《技术鉴定报告书》,鉴定结论为:清新公司生产技术图纸中所体现的系列产品的具体设计尺寸、公差配合、技术要求等技术信息是非公知技术信息;清新公司所主张的系列气流粉碎机技术要点中所包含的有关粉碎腔高度与内壁直径尺寸的设计比例等用于指导实际生产的实验数据、参数、公式等技术信息,应认为是非公知技术信息。同时,上海科华资产评估有限公司向宜兴市公安局出具了《评估报告书》,评估结论为:宏达公司通过获取和使用清新公司的产品技术给清新公司造成的经济损失为105万元(评估基准日为2003年11月18日),其中给清新公司造成的市场损失为346288.13元,清新公司因维权而花费29901.47元,两项合计为376189.6元。
宜兴市人民法院审理该刑事案件后认为,宏达公司采用利诱手段非法获取清新公司的气流粉碎机系列产品技术,并组织生产销售相同产品给清新公司造成经济损失37万余元,陆某作为宏达公司直接负责的主管人员,其行为与宏达公司共同构成侵犯商业秘密的行为,但鉴于宏达公司及陆某的侵权行为给权利人造成的经济损失数额尚未达到《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》中的立案标准,不能认定为重大损失,故法院在(2004)宜刑初字第23号刑事判决书认定宏达公司及陆某的行为均不构成侵犯商业秘密罪。
其后,清新公司以陆某及宏达公司侵犯其商业秘密为由,向无锡市中级人民法院提起民事诉讼。认为宏达公司采取利诱手段,非法获取清新公司的气流粉碎机系列产品技术,陆某作为宏达公司的直接负责的主管人员,其行为均属侵犯商业秘密行为,两被告并组织销售相同产品,给清新公司造成经济损失376189.6元。以上事实有(2004)宜刑初字第23号刑事判决书所证实,该判决书已发生法律效力。请求判令两被告赔偿经济损失376189.6元,互负连带赔偿责任,并承担本案诉讼费用。

四、法院审理
无锡市中级人民法院经审理认为:在审理侵害商业技术秘密纠纷的民事诉讼中,商业秘密的权利主张人应当首先在举证期限内明确其商业秘密的具体内容。否则,法院无法对其主张的技术是否构成商业秘密进行实质性审查和认定,而被告也无从进行针对性的答辩和质证,即使判令被告承担停止侵权的民事责任也会因为缺乏具体对照标准而导致无法执行。本案中,由于(2004)宜刑初字第23号刑事判决书中最终认定宏达公司及陆某的行为均不构成侵犯商业秘密罪,且原告清新公司也不能提供证据证明其系列气流粉碎机技术中的秘密点已经在刑事诉讼过程中向宏达公司、陆某进行过披露和说明,此外知产中心出具的技术鉴定报告书及(2004)宜刑初字第23号刑事判决书中也没有相关的反映,故刑事诉讼中的有关证据材料并不能免除清新公司在民事诉讼中所应承担的就其技术秘密点的说明和举证义务。而在本案诉讼过程中,清新公司始终不能明确其商业秘密的具体内容,即有关技术秘密点的具体数值、参数等信息,应当认定其没有按照民事诉讼的举证要求尽到举证义务,故其诉讼请求难以支持。
此外,关于陆某的民事责任问题,在刑事诉讼过程中追究的是陆某在单位犯罪中作为直接负责的主管人员的刑事责任,而根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第五十八条的规定:企业法人的法定代表人和其他工作人员,以法人名义从事的经营活动,给他人造成经济损失的,企业法人应当承担民事责任,故清新公司主张陆某应当承担连带侵权责任没有民事法律依据,亦不予支持。据此,法院最终判决驳回了清新公司对宏达公司、陆某的诉讼请求。案件受理费亦由清新公司负担。
判决后,清新公司不服,提起上诉称:上诉人在一审中提供的刑事判决书已确认宏达公司、陆某的行为属于侵犯商业秘密的行为,只是鉴于侵权行为给权利人造成的经济损失额未达到立案标准而未追究二被上诉人的刑事责任;上诉人在一审中提供了知产中心出具的鉴定报告以及宜兴市科学技术局出具的鉴定意见,均已确认清新公司主张的技术信息是非公知技术信息、宏达公司产品图纸系抄袭清新公司的产品图纸;根据评估报告,宏达公司、陆某窃取清新公司技术后进行生产销售,造成经济损失376189.6元,应予赔偿。综上,请求二审法院撤销原判,予以改判。
江苏省高级人民法院经审理认为:在审理侵害商业技术秘密纠纷的民事案件中,技术信息秘密点的具体指向和内容是技术秘密侵权判定的前提。只有明确了争议的技术信息具体需要保护的内容,才能判定其是否属于商业秘密,以及被控侵权方使用技术是否构成侵权。因此,在指控他人侵犯其商业秘密的诉讼中,权利人首先应当明确其需要作为商业秘密予以保护的技术信息的具体内容,并提供证据加以证明。本案中,上诉人清新公司主张其生产的涉案九个型号的气流粉碎机的具体设计尺寸、公差配合、技术要求等技术信息,以及粉碎腔高度与内壁直径尺寸的设计比例、实验机与同系列设备生产能力的转换方式等技术信息属于商业秘密,但其在本案一、二审中却以涉及商业秘密为由,始终未能明确上述技术信息的具体数据、公式等内容。上诉人称依据生产中心出具的鉴定报告足以证明其主张的技术信息构成商业秘密,但由于该鉴定报告也未反映出上诉人主张的技术信息的具体内容,亦不能支持其主张。
据此,由于上诉人未能明确其主张保护的技术秘密的具体内容,从而导致被上诉人无法针对上诉人主张的技术信息是否构成商业秘密进行抗辩,法院亦无法对其主张的技术信息是否构成商业秘密作出判定。对此,上诉人应当承担由此带来的法律后果。综上,上诉人清新公司关于其生产的涉案产品的技术信息构成商业秘密的诉讼主张不能成立,其指控被上诉人宏达公司、陆某侵犯其商业秘密的上诉理由亦不能成立,不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确,应当予以维持。江苏省高院最终作出了驳回上诉,维持原判的二审判决。

五、律师点评
实践中经常出现如本案中当事人一样在追究侵害人的刑事责任后,以生效的刑事判决书为依据提起民事诉讼的情形。根据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定:“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无需举证证明。”可知,前诉判决所裁判的事项对于后诉的程序具有一定的拘束力。但是,由于法律未对既判力的适用范围给出明确规定,故在某些行为既构成刑法上的犯罪同时又是民事侵权行为时,刑事判决的预决效力问题通常就会表现在民事侵权中。如本案在刑事诉讼书过程中,法院在判决理由中认定了“宏达公司与陆某的行为均属侵犯商业秘密行为”,但却由于二被告的侵权行为给权利人造成的经济损失数额未达立案标准,最终在刑事判决书的判决主文中宣告宏达公司、陆某不构成侵犯商业秘密罪。而在民事诉讼过程中,法院更是以不能认定宏达公司、陆某的行为是否侵犯了清新公司的商业秘密为由驳回了清新公司的诉讼请求。那么,在先刑事判决对之后的民事判决是否具有既判力,法院又是怎么认定的呢?
一般而言,在民事诉讼审理过程中,法院会对在先刑事判决做以下审查,以决定能否适用,包括:商业秘密权利是否存在的证明标准应适用民事诉讼上的“高度盖然性”(是将盖然性占优势的认识手段运用于司法领域的民事审判中,在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下,如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性,人民法院即可对该事实予以确认。),而非依据刑事诉讼上的“排除合理怀疑”(被证明的事实必须通过它们的证明力使罪行成立)标准;对于侵害商业秘密行为和后果的认定,民事诉讼上采取“相似加接触”的推定方法,而非刑事诉讼上更为严格的认定方式。同时,在审理过程中,如出现对最终认定的事实与在先刑事判决认定的事实不一致的情况,如在民事诉讼过程中出现新证据推翻了在先刑事判决所认定的事实,或该刑事判决本身有误时,应通过审判监督程序及审级监督的途径,对错误的在先刑事判决予以纠正,避免出现判决冲突的情况。
本案中民事诉讼的审判法官最终没有将在先刑事判决中认定的“宏达公司与陆某的行为均属侵犯商业秘密行为”作为免证事实而直接援引和采纳,并在清新公司在民事诉讼中未能完成就其技术秘密的举证义务时判决其败诉。由此可见,在先刑事判决中的判决理由在民事诉讼中不具有完全的既判力,民事诉讼的当事人仍对其主张的相关事实负有证明责任。
另外,从本案可以看出,在侵犯商业秘密案件的民事诉讼程序和刑事诉讼程序中存在着诸多差异,故当事人应注意到在两个诉讼程序中的举证责任、证明标准等的不同,从而更好的在不同的诉讼过程中维护自己的利益。