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中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






云南省文山州人民政府


文政发〔2006〕111号



文山州人民政府关于印发《文山州部门统计工作管理办法》的通知




各县人民政府，州人民政府各委、办、局，各企、事业单位：
现将《文山州部门统计工作管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


二OO六年十二月十七日


文山州部门统计工作管理办法

第一条 为加强对部门统计工作的管理和监督，保障统计资料的准确性、及时性和科学性，根据《中华人民共和国统计法》、《中华人民共和国统计法实施细则》、《云南省统计管理条例》、《统计从业资格认定办法》、《部门统计调查项目管理办法》、《行政许可法》等法律法规，结合我州实际，特制定本办法。
第二条 凡在我州管辖区内的国家机关、社会团体、企业、事业单位，基层群众组织，中央、省驻文单位以及管辖区外在我州设立的法人单位和产业活动单位等，均应遵守本办法。
第三条 州、县统计局负责对国家、省、州宏观管理所必需的国民经济和社会发展基本情况进行统计调查、统计分析，提供统计资料和统计咨询意见，实行统计监督，完成各项普查、重点调查、抽样调查和国民经济核算等统计业务工作。
各部门、各单位应当围绕国民经济和社会发展情况，完成国家、省、州、县政府综合统计机构布置的各项统计调查任务和各项报表任务， 同时开展好本部门、本单位管理范围内的基本统计业务工作，以及管理所需要的其它统计工作。
第四条 各部门、各单位应当根据统计工作任务的需要设立部门统计机构，或者在有关机构中配备统计人员，并指定统计负责人。
第五条 实行统计人员持证上岗制度。各部门、各单位设置的专兼职统计人员，必须经过考核，取得统计人员资格证后，方可从事统计工作。统计人员应当根据统计工作需要定期接受统计专业知识培训。
各部门、各单位不得聘请、任用未取得从业资格证的人员从事统计工作。
统计工作人员不得涂改、出借或者以其他形式转让统计从业资格证书。
第六条 应当保持部门统计人员的相对稳定。统计人员变动前应有具备大专以上学历或是取得统计从业资格证的人接手，各单位统计人员变动后15日内，按属地原则报县统计局法规管理股备案，各县统计局每半年将部门统计人员变动情况报州统计局法规管理科备案。
第七条 州、县统计局对部门统计进行管理、协调和监督检查。实行统计巡查制度，定期不定期地对各部门、各单位开展的统计调查项目、统计报表制度和统计标准的执行情况进行检查，并对主要经济指标的数据质量进行抽查。
第八条 为保护国家利益和被调查者的权益，州、县统计局对部门的统计调查资料使用情况、实施方案与批准方案的一致性进行监督，建立对违规调查的举报核实制度。在州统计局设立举报电话（2139003），根据举报线索，对违规调查的情况进行调查核实，并依法进行处理。
第九条 各部门、各单位开展的统计调查必须按照法定程序事先向县级以上人民政府统计机构办理批准或者备案手续，并在调查表的右上角标明法定标志。未经批准或者备案不得开展统计调查。擅自开展统计调查的，统计调查对象有权拒绝填报，县级以上人民政府统计机构有权废止，并依法对相关单位及人员进行处罚。
部门统计调查项目送审及备案时，须备齐以下文件：
(一)以部门名义发出的申请审批或备案的函。
(二)调查方案和表式。包括：总说明、报表目录、基层表式、综合表式、统计标准和分类目录、指标解释、逻辑关系及抽样方案（针对抽样调查）等。应明确表述调查目的、调查对象、统计范围、调查方法、调查频率、填报要求、报送渠道、时间要求等。
(三)相关文件。包括新建立该调查项目的背景材料、重大调查项目的研究论证材料及试点报告等。
第十条 各部门、各单位进行的统计调查，在向上级主管部门报送统计季报、半年报和年报表的同时，必须同时抄报州、县统计局。
第十一条 国民经济和社会发展情况的主要统计数据以州、县统计局公布的数据为准。各部门、各单位的统计数据由部门、单位公布，并对所公布的统计数据负责。其中，与州、县统计局的数据有重复、交叉的，必须报州统计局审批后，方可公布。各部门、各单位公布的统计数据，必须自公布之日起10日内报州、县统计局备案。
第十二条 各部门、各单位应当建立健全原始凭证、原始统计记录、统计台帐和统计资料的交接、归档和保密制度，做好统计资料的管理。
第十三条 新闻、宣传和出版等单位采用尚未公布的国民经济和社会发展统计资料，属州级范围内的，应当经州统计局核准；属县级范围内的，应当经县统计局核准；所采用的资料应当注明提供单位。
第十四条 各部门应加快统计信息化建设，为统计人员配备必要的网络传输设备，实现数据报送的网络化，实现统计数据采集、整理、传输、存储、应用、管理的现代化，逐步实现统计信息共享。
第十五条 本办法由州政府法制办会同州统计局负责解释。
第十六条 本办法自印发之日起施行。