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完善执行措施 力克执行难

兰平


当事人进行诉讼的目的，是为了满足自己利益的实现，充分保证其合法权利。当事人民事权利的实现，最终途径是进入执行程序。执行程序是审判程序的保障，衡量一个地区司法是否公正，很大程度上表现为生效的法律文书能否得以执行是关键。
一、执行难的原因分析
司法实践中，执行难是人民法院面临的重要问题。当事人难找，财产难寻，利用法律的空隙逃避债务是执行难的原因之一；公民、法定代表人及其他经济组织负责人，负有协助义务的单位和个人法律意识低下，不能全面履行法律文书确定的义务，对人民法院的调查取证设置障碍，甚至拒绝履行协助义务是执行难的原因之二；地方保护主义、部门保护主义还继续存在是执行难的原因之三；部分执行人员工作责任心不强，有畏难情绪，不深入细致工作的作风是执行难的原因之四；现有法律法规规定的强制措施不够完善，对当事人起不到威慑作用，形成恶性循环是执行难的原因之五。综上所述，要解决执行难，应加强内部职责联系和外部协调，强化执行措施，从而达到降低执行成本的目的。
二、克服执行难的有效措施
（一）充分发挥审判程序职能作用，为执行工作提供有利的前提条件
审判程序是执行程序的前题和基础，执行程序是审判程序的继续和完善。由此看出审判程序与执行程序是密切联系的，充分运用审判程序的职能作用，正确引导债权人主张权利，及时采取保全措施，给以后的执行工作打下良好基础，避免重复劳动，有效遏制各种逃债、躲债行为，有利于执行工作的顺利开展。然而，现实是：在审判阶段，该做疏导工作的不做；该保全的不保全；该先予执行的不先予执行。而是以我只管下判，执行是下一阶段另一部门的任务为由，把案子甩在一边，随着时间的推移，也就弱化了司法权威，从而错过了案件圆满解决的良好时机。
（二）、设立执行线人制度
线人举报制，是针对那些人难寻、隐匿财产的被执行人，由法院在其经常活动的场所和知情人中发展线人，要求线人对被执行人及其财产状况进行举报，对举报属实的，视其情况给予线人一定数量金钱奖励的制度。今年以来，纳溪法院实行线人举报制后，收到了大量的情报，已成功执结了65.5%的执行老案，大批的“老赖”纷纷缴械投降。实践证明：实行执行线人制度能有效弥补申请人举报之不足，为解决执行难，立下了汗马功劳，载入史册也不为过。
（三）培养当事人在执行中的证据意识，进一步明确举证责任。
审判方式改革取得丰硕成果，在举证的方式和责任分配方面，通过审判人员的指导得到较好发挥，对自己的主张，都能提供证据加以证明。而在执行程序中，要求当事人举证，有的当事人不理解，认为通过诉讼程序，民事权利义务关系已经确认，人民法院应根据已经发生效力的法律文书，强制责令义务人履行义务，不再负有举证责任。认为执行中的调查取证应当由人民法院承担。在这种情况下，人民法院应通过各种渠道加大宣传力度，引导当事人走出不承担举证责任的误区，使其明确执行中的举证是一项重要义务，是实现自己权利的有力保障。然后让他们明确举证范围，不举证应当承担不利的后果，减轻执行工作压力，缩短执行周期。
（四）、完善内部监督机制，建立健全激励机制
实现立审分离、审执分离是法院内部改革措施之一，使法院内部职责更加明确、完善，各施其职管理体制充分体现出来。审执分离，是从源头进行监督。实行执行流程管理，是对执行工作的动态管理，也是在执行中监督。根据《四川省高级人民法院关于加强和改进执行工作意见》的规定，执行权分为执行裁判权，执行命令权、执行监督权，使执行工作更加严谨，同时，法院内部设置案件督查机构，实现监督，完善执行监督机制，审执监督的目的也是为了提高执行效率，防止出现差错。
（五）、强化执行措施，提高执行效率
根据民事诉讼法和有关司法解释的规定，对执行措施作了明确的规定，但这些规定不能有效震慑当事人。规定的执行措施最严厉的只能短期限制当事人的人身自由和经济制裁，但对适用的条件、时间、经济处罚金额作了限制规定，操作起来困难较多，放松了对当事人的约束，也束缚了人民法院对执行措施的运用，使当事人有机可乘。我们认为：只要被执行人未履行法律文书确定的义务，就应当采取强制措施，给予拘留或经济制裁。治乱世应用重典。只要公民、法人或其他经济组织不履行法律文书确定的义务，应对其应当作出一定的限制条件。措施如下：1，是公民的、其消费水平限定在当地居民最低生活保障线以内；2，是企业或其他经济组织的，应当向工商行政管理部门提出执法建议，不得重新申报办理企业；有关责任人员不得在其他单位任职，控制资金流向，对企业或其他经济组织，只能设基本帐户，严禁多头开户或私设“小金库”；3，定期向社会公告被限制高消费人员名单，设立举报奖励制，控制消费渠道。凡经举报，查证属于消费明显超过客观收入，又不履行法律文书确定的义务的，应当视为拒不履行人民法院判决、裁定，依法予以拘留、罚款；情节严重的应当追究其刑事责任，以维护国家法律的威严。
总之，要克服执行难，必须处理好审判与执行的关系，充分发挥审判程序的职能作用，明确申请执行人、被执行人的举证责任，建立和完善以“执行线人制”为代表的强有力的执行措施，从而降低执行成本，提高执行效率，树立司法权威，切实维护当事人的合法权益不受侵害。


地下车库的产权归属

段和段律师事务所 史建富 律师

南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、 公共配套设施的所有权

法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。

3、 车库的成本

法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响


在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。