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吉林省开发经营商品房价格管理办法

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吉林省开发经营商品房价格管理办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令
 (第42号)


  《吉林省开发经营商品房价格管理办法》已经1996年1月15日省政府第39次常务会议通过,现予发布施行。

                           
代省长 王云坤
                        
一九九六年一月二十二日


          吉林省开发经营商品房价格管理办法



  第一条 为了加强对我省开发经营商品房价格的管理,维护房地产市场正常秩序,促进房地产业健康发展,保障国家商品房开发企业、消费者的合法权益,结合我省实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称开发经营商品房是指具有开发经营资格的房地产开发企业开发经营的商品房。


  第三条 凡本省行政区域内房地产开发企业开发经营的商品房(以下简称商品房)价格的确定,必须遵守本办法。


  第四条 商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种价格管理形式。回迁安置房、解困房、安居工程等福利性住宅实行国家定价;普通商品住宅实行国家指导价;高级商品住宅和非住宅商品房实行市场调节价。


  第五条 县级以上人民政府的物价部门会同同级房地产行政主管部门,对商品房价格实施管理。


  第六条 商品房价格实行统一领导、分级管理原则。中直、省直、部队和外商投资房地产开发企业以及省外在本省开发经营的商品房的价格,属于国家定价和国家指导价的,由省物价部门审批。省物价部门对其审批的商品房价格可以委托项目所在地的物价部门办理。
  市(州)、县(市)房地产开发企业开发经营的商品房的价格,属于国家定价和国家指导价的,按行政隶属关系,由各市(州)、县(市)物价部门负责审批。


  第七条 实行国家定价和国家指导价的商品房,在出售以前(含预售),房屋开发经营企业应当在申报价格时按小区(零星按栋)如实填写《商品房价格申报表》,按商品房价格管理权限分别报送物价部门、房地产行政主管部门,并提交建设银行审定的工程预(结)算资料、拆迁还房面积、户数以及各项费用清单等资料。物价部门应及时会同房地产行政主管部门进行审批,对商品房价格申请人提交的材料齐全的,应当在接到书面申请30日内审批完毕,特殊情况可延长15日。物价部门逾期不进行审批的企业可以自行定价出售商品房。


  第八条 商品房价格应当依据合法成本、国家规定的税金和适当的利润,本着按质论价的原则和市场供求状况以及国家政策要求制定。


  第九条 商品房的基准价格,以预算成本为基础,由下列项目构成:
  (一)成本构成。
  1.土地征用及拆迁补偿费(或土地使用权出让金),包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。处理拆迁征购房屋等收回的残值一律冲减商品住宅成本。
  2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
  3.建筑安装工程费,以当地建设银行审定的工程预(结)算为计算依据。
  4.基础设施建设费,包括开发小区内道路、供水、供气、供电、排污、排洪、通讯、照明、环卫绿化等工程发生的支出。
  5.公共设施配套费,包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出。安居工程住宅发生的公共配套设施费按50%计入成本,其余50%由城市政府承担。
  6.商品房开发经营单位管理费(含间接开发费和三项费用中扣除利息部分),按本条1-5项费用总额计取。其中:一级开发单位为3.2%;二级开发单位为3.0%;三级开发单位为2.8%;四级开发单位为2.6%;五级开发单位为2.5%;福利性住宅建设单位一律按2.5%计取。
  7.贷款利息(财务费用部分),按当年建设银行发放房屋贷款的年利息乘以本条1-5项费用总额的40%计算。
  (二)税金,按国家税法规定税率计算。
  (三)利润,以成本中1-5项费用之和为基数计算,最高不超过8%。


  第十条 成本中所列费用凡国家和省有规定标准的,按国家和省规定计算,国家和省没有规定标准的按实际发生的合理费用计算。商品房开发规划之外的市政建设项目费用不得进入成本。


  第十一条 作价办法:
  (一)回迁安置(不含偿还产权安置)住宅价格。由省价格主管部门会同有关部门根据全省平均住宅建筑造价并同住房制度改革进程相衔接,定期公布全省回迁安置住宅增加面积(不含超标准部分)的基准价格。各市(州)、县(市)价格管理部门会同有关部门可根据实际情况在不超过省公布基准价15%的幅度内制定当地最高限价,并报省备案。
  (二)解困房价格,按成本(含定额费用)加税金(按实际发生)作出基准价格,再根据当地解困费收缴情况予以补贴的数额确定出售价格,但平均出售价格不得低于当地政府确定的房改方案中规定的同类结构房屋的标准价格。
  (三)安居工程住宅价格,按成本(含定额费用)加税金(按实际发生)核定。
  (四)普通商品住宅基准价格,由成本、税金、利润三部分构成;普通商品房销售价格,由基准价格和经国务院、省政府批准的价外应收取的各项代缴费用(按实际发生)两部分构成,同时允许开发经营企业在物价部门核定的最高限价基础上,向下浮动,下浮幅度不限。
  (五)高级商品住宅和非住宅商品房价格,由企业根据成本和市场情况自行确定。定价资料报同级房地产行政管理部门和物价部门备案。
  (六)商品住宅在销售时,各经营单位可根据实际情况自行制定朝向差价和楼层差价,但其差价增减的代数和应为零。
  (七)对当地政府利用好坏地号搭配办法调节开发企业利益的,作价中可平衡考虑利润率,但已在非住宅商品房价格中得到补偿的除外。


  第十二条 对非住宅商品房和高级商品住宅实行高额利润调控机制,具体办法由省物价部门会同有关部门另行制定。


  第十三条 房地产行政主管部门对未经价格管理部门审定价格的新建商品住
宅,不予办理交易手续和产权登记。


  第十四条 商品房开发经营企业对非法的行政性、事业性以及省物价局公布的商品房建筑取费项目外的收费有权拒缴。如已缴纳,也不得计入商品房销售价格。


  第十五条 对尚未实行土地有偿使用的地区,当地政府可在商品房价格外收取地段差价,其标准,市(州)物价部门可以参照国家和省有关城镇国有土地基准地价标准制定。


  第十六条 由个人承担的购房款(含解困、安居工程和回迁安置扩大面积等)部分,可按有关规定,予以明确部分产权。


  第十七条 对违反本办法有下列行为之一的,由物价部门依照《中华人民共和国价格管理条例》及有关规定予以处罚:
  (一)不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的;
  (二)越权定价和擅自提价的;
  (三)不按规定如实申报商品住宅定价成本和备案资料的;
  (四)擅自向商品房住宅开发经营单位摊派、收费的;
  (五)其他违反本办法规定行为的。


  第十八条 物价管理部门、房地产行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊,或者利用职务上的便利索取他人财物的,由本级或上级行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。


  第十九条 本办法自发布之日起施行,发布之前的有关规定与本办法相抵触的以本办法为准。


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贵州省制止牟取暴利暂行办法

贵州省人民政府


贵州省制止牟取暴利暂行办法
贵州省人民政府令第22号


第一条 为了规范市场价格秩序,制止牟取暴利的行为,保护经营者和消费者的合法权益,根据国家有关法律、法规,结合我省实际,制定本办法。
第二条 本办法所称暴利,是指以不正当价格行为获取的超常利润。
第三条 本办法适用于政府定价以外的对国民经济和社会发展有重大影响,与群众生活有密切关系的商品和服务。主要是:粮食及再制品、食油、猪肉、蔬菜、药品、衣着、餐饮、洗理、娱乐业等。
各自治州、市人民政府、地区行署可以根据本地实际增加或减少前款规定的商品和服务项目,予以公布,并报省人民政府价格主管部门备案。
第四条 凡在我省行政区域内从事经营和提供有偿服务的公民、法人和其他组织(以下简称经营者)必须遵守本办法。
第五条 各级人民政府价格主管部门是本行政区域内制止以不正当价格行为牟取暴利的行政主管机关。
各级人民政府价格主管部门的监督检查机构负责查处以不正当价格行为牟取暴利的违法行为。
工商行政管理、技术监督、公安、监察、审计、财政、税务、金融机构等,按照法定的职责分工,查处以不正当价格行为牟取暴利的违法行为。
对同一违法行为不得重复查处。
第六第 新闻单位应当进行价格舆论监督。
工会、消费者协会、居民委员会等,应当开展价格社会监督。
第七条 经营者必须依法经营,其价格行为应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,并严格执行国家对居民基本生活必需品和服务价格实行监审的规定。
经营者必须执行国家关于商品和服务实行明码标价的规定。
第八条 有下列行为之一的,属不正当价格行为。
(一)不按规定明码标价的;
(二)谎称削价让利或以虚假的优惠价、折扣价、处理价、最低价以及其他虚假的价格信息,进行价格欺诈的;
(三)经营者之间或者行业组织之间相互串通、联合提价,哄抬或者垄断价格的;
(四)故意散布涨价信息或以其他欺骗性宣传手段诱骗对方交易的;
(五)违反公平、自愿原则,强迫交易对方接受高价的;
(六)以次充好、短秤少量、掺杂使假、变相提价的;
(七)欺行霸市、恶意囤积、抬价抢购、压价收购商品的;
(八)采取其他价格欺诈手段的。
第九条 经营者在同一地区、同一期间、同一档次,经营同种商品和服务,不得超过市场平均价格合理幅度、平均差价率合理幅度和平均利润率合理幅度。
具体商品和服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度,由省人民政府或各自治州、市人民政府、地区行署的价格主管部门会同有关业务主管部门或行业组织,按照与国民经济和社会发展的关系或与居民生活的密切程度市场供求状况和不同行业、不同环节、不同商品
的特点作出规定,并予以公布。
第十条 经营者以不正当价格行为牟取暴利,任何单位和个人都有权向价格监督检查机构投诉或举报。
价格监督检查机构受理投诉或举报后,应当及时调查取证,核实情况,依照国家现行法律、法规和本办法予以处理,并奖励举报有功人员。
第十一条 价格监督检查机构在查处以不正当价格行为牟取暴利时,经营者和有关人员应当如实提供进货价格、流通费用、经营成本等资料。
第十二条 价格监督检查机构在查处以不正当价格行为牟取暴利时,可以行使下列职权。
(一)按照规定程序对被检查者、消费者、证明人进行调查询问,并索取有关材料;
(二)查阅、复制与价格违法行为有关的帐册、单据、协议及相关资料;
(三)对拒绝接受检查者,根据事实依法认定其价格违法行为;
(四)被投诉或被举报的经营者,不提供真实商品的进货成本及定价资料的,按本办法第九条认定。
第十三条 对有第八条所列行为之一和违反第九条规定的,价格监督检查机构应当责令其纠正,并可给予下列处罚:
(一)警告;
(二)责令将违法所得退还消费者,不能退还的或者不宜退还的予以没收;
(三)对有违法所得的,处以违法所得金额5倍以下罚款;
(四)对有违法行为单位的直接责任和主管人员,处以500元以下的罚款,并可建议有关部门给予行政处分;
(五)报请价格主管部门吊销收费许可证或者提请工商行政管理部门依法吊销营业执照。
以上处罚,可以单处,也可以并处。情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十四条 对拒缴违法所得和罚款的价格监督检查机构可以按照有关规定通知其开户银行予以协助划拨;对没有银行帐户或者银行帐户内无资金的,价格监督检查机构有权将其所有的商品变卖抵缴。
第十五条 拒绝、阻碍价格监督检查人员执法执行公务的由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十六条 被处罚的单位或者个人对处罚决定不服的可以在收到处罚决定之日起15日内向人民法院起诉。
第十七条 价格管理和监督检查人员应当秉公执法、廉洁自律,对玩忽职守、循私舞弊、滥用职权、贪污受贿的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 本办法具体应用中的问题,由省人民政府价格主管部门负责解释。
第十九条 本办法自公布之日起施行。



1996年6月25日
简述网络游戏中虚拟财产的概念及特征

王胜宇


  一、网络游戏中虚拟财产的概念。
  1.关于虚拟财产的概念,目前主要有广义和狭义之分。广义的概念侧重于对“虚拟”的理解,认为只要是数字化的、非物化的财产形式都可以纳入虚拟财产的范畴之中,包括信息流及数字媒体等,外延很广泛。随着网络技术的发展,这一类型的虚拟财产还可能不断增加,其所涉及的财产权利的内容也有较大差异,它除了包括虚拟财产,还包括其他虚拟物品,如游戏开发商初期设定的承载一定游戏功能但是不归玩家拥有和支配的,只有使用价值没有交换价值的虚拟物品,如游戏中的堡垒(可以起到防御功能)、拍卖行(玩家都可以在此进行游戏内物品的买卖)等。而狭义的网络虚拟财产即依赖于网络空间中的虚拟环境而存在的、属于游戏玩家控制的游戏资源,包括游戏账号、游戏角色(RPG),及其游戏过程中积累的“货币”“地产”、“装备’、“宠物”等物品。因此本文仅探讨狭义的、存在于网络游戏中的虚拟财产法律问题。
  2.网络游戏中的虚拟财产可以通过不同的方式或渠道获得:
  (1)在游戏中获得。在大部分网络游戏平台中,都存在着一些有助于虚拟人在虚拟世界中各项指数提高的物品,它们的出现一般都由服务器端随机决定,也许需要用户完成游戏中规定的某个任务,也许是用户在与人工智能控制的人物的战斗中缴获。所以,玩家们可以通过游戏的方式获取自己所欲取得的虚拟物品。
  (2)直接向运营商购买。网络游戏参与者为了缩短在游戏中升级的时间表,可以用实际的货币向游戏运营商直接购买游戏中使用的虚拟物品。
  (3)玩家之间在游戏中交易。玩家们为了获取自己所希望的物品,可以与别的玩家在网络空间中进行交易,以物易物,或以虚拟货币购买虚拟物。
  (4)玩家之间的离线交易。在实际当中,网络游戏者之间均接受以现实金购买“网络货币”、“宝物”、“武器”等。而这也是诱发相关纠纷的最多见原因。
  (5)在拍卖网站上购买。由于玩家的虚拟财物不仅在游戏中具有使用价值,而且由于存在着需求市场,所以,在各大拍卖网站上经常有网络游戏虚拟道具、财物的拍卖活动。
  二、网络游戏中虚拟财产的特征。
  1.虚拟性与现实性的结合
  虚拟财产的最大特征就是具有虚拟性,又称无形性。这种虚拟性表现为它以数字化的形态存在于虚拟的“赛博空间”(cyberspaCe)。正如学者指出的,“虚拟财产首先要满足虚拟的特性,这就意味着虚拟财产对网络游戏虚拟环境的依赖性,甚至在某种程度不能脱离网络游戏而存在,当然也正是这一特征使得按照现行的法律难以调整与规范。”但是,虚拟财产如果仅仅发生在虚拟空间里也不能成为法律意义上的虚拟财产,只有与现实社会发生了某种联系才有可能被界定为法律意义上的财产。由此,就排除了纯粹游戏行为产生并仅存在于虚拟空间的财产,比如大富翁游戏里的楼房、股票等,对玩家而言在虚拟世界里是有‘定的意义的,但这不能作为法律上的虚拟财产。但如何判断这种联系,这种联系达到何种程度才能称其具有了现实性这一特征呢?笔者以为,一个可的衡量标准就靠是,这种所谓的虚拟财产能在现实中找到相应的对价,而且能实现在虚拟世界和现实社会间的自由转换。
  2.可再现性
  作为民事法律关系客体的有形财产,一旦被毁损、灭失或者消耗,就会出现财产的绝对减少(排除使用价值转移的情形),不可重新出现。但是,存在于网络空间里的虚拟财产,由于它以数字化的电子数据形态存在,如果遇到数据丢失(如电脑死机)的情况,在多数情况下,可以通过一定的技术手段重新获得该份数据,达到虚拟财产再现的目的。所以,较之于有形财产,虚拟财产具有一定的可再现性。
  3.合法性
  这一特征之所以区别于传统(形态)财产主要在于强调虚拟财产获得方式的合法性,而非符合现行法律的规定,因为我国目前法律尚未明确对虚拟财产能否作为法律关系的客体作出任何限制性的规定。所以,那些通过非法方式获得虚拟财产,比如通过使用“私服”、“外挂”。、通过玩非法游戏积累以及通过非法途径入侵游戏程序修改虚拟财产属性等手段而得到的虚拟财产,它们对于特定范围内的玩家而言或许有一定价值,也可能发生了真实的交易关系,但这种虚拟财产不能被界定为合法的财产,这也体现了打击私服、外挂等网络游戏顽症以维护虚拟世界之公平秩序的法律价值。
  此外,单就娱乐本身而言,我们认为也完全可以成为获得财产的一个合法方式。比如购实彩票应成为市民的娱乐活动,一旦中奖,奖金便是其合法所得。因此,笔者认为,上述借“游戏不是劳动,而是娱乐”的论调以否定虚拟财产的获得,显然是缺乏填密逻辑的。
  4.期限性
  期限性这一特点对虚拟财产法律属性的界定有着举足轻重的作用,当然,这也是理论和实务中都最易引起争议之处。我们认为,虚拟财产是具体网络游戏的组成部分,并依托其而存在,否则便荡然无存。作为自主经营的SIP向市场推销的一种依托于网络的娱乐服务,网络游戏必定随着ISP的经营状况、经营成本以及市场需求等因素的变化而存在服务期限,该期限也就决定了虚拟财产的期限性。否则,会给ISP带来难以估量的影响:游戏中虚拟财产往往数额巨大,勉强维继经营某些衰落的游戏,ISP将无利可图甚至不堪重负,尤其是当ISP经营不景气而被申请破产时,面临对玩家巨大的损失赔偿,无疑会给新兴的网络游戏产业成长带来毁灭性的打击。
  5.易变性
  虚拟财产主要存在于游戏玩家所控制的帐号(DI)项下,该DI所记载的虚拟财产等是一系列可变的动态参数。功相关的参数(正面)提高后所产出的虚拟财产能给玩家带来更多的乐趣和刺激,这也是虚拟财产交易活跃的重要原因之一。
  三、虚拟财产的归属问题
  现在关于虚拟财产的归属问题,各方面的争议较大,“使用权说”和“所有权说”是两种有代表性的观点。
  “使用权说”认为,虚拟财产是玩家在游戏中取得的,其取得方式与状态由游戏的规则所确定,属于游戏内容的一部分,因此其所有权属于游戏厂商,运营商享有管理权,而玩家只享有使用权。
  “所有权说”则认为,虚拟财产虽然产生于特定游戏运营商的服务器,并且通常只能存储在该特定服务器上,但是虚拟财产的产生和变化不由运营商控制,而是玩家在接受游戏服务时特定行为的结果,具体虚拟角色和财物的种类和数量则是完全取决于玩家自身的活动。运营商只是提供服务及相应的保管工作。从这个角度来看,虚拟财物的所有权应当归属于玩家。
  在网络游戏最发达的韩国,法律明确规定网络游戏中的虚拟角色和虚拟物品独立于服务商而具有财产价值。服务商只是为玩家的这些私有财产提供一个存放的场所,而无权对其随意修改或删除,这种虚拟财产的性质与银行账号中的钱财并无本质的区别。明确玩家对虚拟财产拥有所有权,能更好地促进产业发展,有利于保证游戏产业发展的稳定性,规范运营商的行为和保护玩家的合法权益。
  值得注意的是,美国著名的电脑游戏开发商暴雪公司的游戏大作——《魔兽世界》,于2005年4月26日正式在中国大陆进行公测,2008年1月24日,暴雪宣布全球魔兽世界注册用户超过一千万,其中欧洲超过2百万,北美超过250万,亚洲约550万。目前魔兽世界发行的国家地区有北美、欧洲、中国大陆、中国台湾香港和澳门地区、韩国、澳大利亚、新西兰、新加坡、泰国和马来西亚,俄语版本预计今年下半年发行。该游戏服务商发出的相关声明如下:“请注意,暴雪拥有或被独家许可了魔兽世界中所出现的一切内容。所以,除了暴雪以外,没有人有权“出售”暴雪所拥有的内容。因此,暴雪和第九城市均不承认魔兽世界以外的任何财产主张或与魔兽世界相关的任何物品在“真实世界”中的交易。因此,您不得出售任何物品以获得“真实”货币或是游戏外的有价物品。——魔兽世界公测用户使用条款”。这款游戏在业界领导着网络游戏的发展方向,它所制定的规则,无疑也将成为网络游戏的通行标准之一。暴雪公司不承认游戏中玩家对于装备和道具的权利,并且切实地采取了很多手段来对此进行防范。除了发表用户使用声明外,魔兽世界中许多道具和装备都与玩家进行了“绑定”。绑定后的装备和道具不能移交给其他任何玩家的人物。玩家除了将这些绑定的装备或者道具卖给游戏中虚拟的商店之外,无法与其他的玩家就该装备或者道具进行任何交易。这种绑定方式与先前的用户使用条款相结合,使得玩家对于装备或者道具在现实中的权利已经不复存在。那么对于玩家对装备和道具之权利属性问题,无疑便成为了一个不折不扣的伪问题。


北安市人民法院 王胜宇